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不動産投資とは?始める前に知っておくべきこと

不労所得が欲しい。
そろそろ老後に備えて資産を持ちたい。
仕事をしながら副収入を得たい。
リストラや会社が倒産したときの保険として不動産投資をしてみたい。

と、不動産に興味を持ち始める人は多いかと思います。しかしその一方で、

不動産について何も知らないのに始めるのは怖い。
不動産投資で失敗する話をよく聞く。
まずは何から始めたらいいのか分からない。
お金がかかりそうだし、一体いくらかかるのか見当がつかない。

と、不安要素も期待以上に沢山あるのではないでしょうか。
まず、不動産投資を始める前に基本的な知識を身に着けることをおすすめします。不動産投資の魅力と危険性を充分理解した上で不動産投資を始めてください。

そもそも不動産投資って何?

では、そもそも不動産投資とは何なのか。
不動産投資とは、「利益を得ることを目的として不動産に投資すること」です。
具体的には、マンションやアパートを購入し、賃貸と出すことで得る家賃収入や、購入した不動産を売却したときに出た差額で利益を得ることを言います。
賃貸として不動産を購入することで副収入を得たり、土地価格の上昇で不動産の価格が上がれば購入価格と売却価格の差額金が利益として得られるのです。

不動産投資って儲かるの?

もしあなたが不動産投資のみで生活をしていきたいと考えているのであれば、初心者の方にはまず難しいと思われます。その理由として、投資額の割にリターンが少ないという点です。

不動産投資の利回り

ではまず不動産投資における「利回り」について知りましょう。「利回り」とは「投資金額に対して得ることのできる収益の割合」のことを言います。
計算式にすると、「利回り=年間家賃収入÷物件購入費×100」となります。
仮に、物件金額を1000万円とします。購入時、利回り12%と言われて購入しました。先ほどの式に当てはめると、「12%(利回り)=年間家賃収入÷1000万円(物件購入費)×100」となり、年間の家賃収入は120万円となります(月々の家賃は10万円)。

これだけ聞くと、10年足らずして家賃収入のみで物件購入費が取り戻せるように見えます。しかし、実際はそこまで順調にいきません。まず「利回り12%」ですが、これは表面利回りといい、経費が含まれていません。その為、純利益としてはもっと下がっていきます。この経費を含んだ利回りのことを「実質利回り」と言います。
つまり、「実質利回り=(年間家賃収入-経費)÷物件購入費」となり表面利回りの通りにはいかないのです。
また、表面利回りも12%が長期的に続くことは困難です。物件の価値が築年数の経過とともに下がっていくためです。つまり、家賃をずっと同じ価格にしておくのは非常に困難となります。

それでも不動産投資をする人がいるのは、不動産投資には魅力があるからです。

不動産投資のメリットと魅力

不動産投資をする具体的な魅力をご紹介します。

副収入としての不動産投資

大きな魅力としては、「毎月定期的に家賃としてお金を生んでくれる」という点です。長期的に資産を生んでくれる可能性が高く、サラリーマンの方にとっては副収入にもなります。

不動産投資はインフレ対策なる

「不動産投資はインフレに強い」という言葉を耳にしたことはありませんか?
ではそもそもインフレとは何か。インフレとは物の価値が上がり続けることを言います。物の価値が上がるということは同時にお金の価値が下がるということです。
具体的には、今まで1個100円で買えたおにぎりが、インフレになると1個200円になります。つまり、お金の価値が2分の1になるのです。
その対策のひとつが、現金資産ではなく現物資産を持つことなのです。これが金や不動産がインフレに強いと言われる理由です。

私的年金になる

不動産は将来、現役の頃のように働くことが困難になったときの収入になります。つまり、定年後に年金を補う収入源とすることができるのです。

不動産投資って危険なの?

もちろん、不動産投資にはデメリットやリスク、危険性も存在します。
不動産業者の営業に騙されるのではないか。高額なローンに首が回らなくなるのではないか。不安要素は多々ありますが、不動産の勉強をした上で不動産を購入すれば決して危険な投資ではありません。充分に危険性を理解した上でリスクを最小限に留めることができます。

不動産投資はミドルリスクミドルリターン

不動産投資は、投資の中ではミドルリスクミドルリターンといわれています。つまり、投資した元金が還ってこない等の損益を得る可能性がある程度あり、投資した金額に対する見返りもある程度あるのです。他の金融商品と比較した際、不動産投資はリスクとリターンのバランスが優れているのです。

知っておくべき不動産投資の5つのリスク

不動産投資のリスクとしては下記のことが挙げられます。

①空室

不動産投資のリスクときいてまず浮かぶのはこれではないでしょうか。空室になれば家賃収入がなくなります。しかし、ローンを組んで不動産を購入した場合、月々の返済は必ず発生します。空室のリスクは不動産のオーナーが最も下げたいリスクのひとつです。空室のリスクを最小限に留めるためにも、購入する不動産選びが重要になってきます。また、管理会社を使用する際には集客力のある管理会社を選ぶこともリスクを抑える手段のひとつとなります。

②家賃滞納

入居者が決まったのはいいが、家賃を滞納されてしまう可能性も考えられます。これでは折角入居者が決まっても意味がありません。家賃を滞納されない為にも入居前の審査や、入居者への催促が必要となります。しかし「そんな時間は取れない」という方もいるでしょう。そういった場合は管理会社に委託すれば、面倒な催促を管理会社が行ってくれます。

③金利上昇

ローンを組んで不動産を購入する際、当然金利が発生します。金利を変動金利にしていた場合、金利が上昇し結果的に返済金額が増加する可能性があります。変動金利より金利は高めに設定してありますが、金利が固定されている固定金利を選択することで安定した返済できます。自分に合った金利を選択することも重要となります。

④物件価格の値下がり

不動産は築年数の経過とともに、物件価値も下がってきます。不動産購入の際に少しでも価値の下がりにくい物件を選ぶことが重要となります。中でも最も重要なポイントは立地です。駅から近い(徒歩10分圏内)の物件を購入するようにしましょう。

⑤天災のリスク

近年地震が頻繁に発生しています。地震によって物件を失うリスクを減らすための対策として、まず保険に加入することは必須です。それ以外にも、1981年(昭和56年)以降に作られた新耐震基準の物件を購入してください。新耐震基準法では、「震度6強以上の地震で倒れない住宅」とされています。

不動産投資を始める際、リスクを十分に理解し最小限に留めることは成功への必須条件です。

初心者が不動産投資を始めるためにすること

「不動産投資初心者だけど大丈夫だろうか」と不安に思っている方もるでしょう。大丈夫です。今いる不動産投資家の方々も元々は初心者だったのです。興味を持ったら、まずはじっくり勉強をしてください。勉強をせずに始めてしまい、不動産業者からの紹介で言われるがまま物件を購入した結果失敗してしまった、というのはよくある話です。
勉強のツールとしては本やセミナーが沢山あります。是非これらを活用して不動産投資の成功者へ近づいてください。

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